近日，高盛发布报告预测 ，上海和深圳楼市将于2026年底率先触底
，房价有望在2025年底至2028年底期间上涨15% 。这一乐观判断随即引发市场热议：楼市拐点真的来了吗？

　　第一财经从业内了解到，积极信号正在增多 ，一方面，香港楼市提前回暖
，深圳 、上海二手房成交量大幅攀升，部分机构对供应收缩后的止跌回稳抱有信心；国家统计局数据显示 ，一季度商品房销售面积降幅收窄
，商品房待售面积出现51个月以来首次下降；央行数据亦显示，一季度住户中长期贷款增加4607亿元
。

　　另一方面 ，银行财报显示
，截至2025年末，六大行个人住房贷款余额全线负增长 ，同比减少合计约7000亿元
，“提前还贷
”现象尚未消退。

　　多位受访业内人士亦对房贷风险谨慎乐观 。有专家指出，下阶段需重点观察居民还款能力和意愿变化 ，这背后对应的是收入预期和房价走势。若预期损失进一步提升
，部分银行可能需要增提减值准备
。

　　库存压力正在缓解，销售数据亦有改善

　　高盛近日发布报告称 ，上海和深圳两个城市房地产市场或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月
，房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。

　　高盛特许金融分析师王毅认为，在人口结构
、收入水平、购房承受力与供应量这四大核心住房复苏驱动因素上 ，上海 、深圳展现出最为强劲的竞争力 。尽管两地市场均缺乏正向持有收益（租金收益率低于房贷利率）
，但其息差（租金收益率减去房贷利率）已处于过去十年最紧缩水平
。此外，与香港类似 ，股市回升可能带来的财富效应将成为关键推力。

　　供应量的变化也为这一判断提供了支撑 。中信证券在研报中指出
，在政策的作用下，加之基数的原因 ，预计2026年全年房地产开发投资虽然仍将下降
，但降幅将有望逐月收窄
。新房可售货值明显减少，有助于住宅市场止跌回稳。

　　根据国家统计局近期披露数据 ，截至3月末
，商品房待售面积7.86亿平方米，同比下降0.1% 。其中 ，待售3年以下面积5.9亿平方米，下降1.8%
。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示
，这一轮库存增加始于2021年7月，已持续51个月。其间库存一直为正增长 。而今年3月份库存首次下降 ，且趋势明显
，表明库存压力正在缓解，出现质的变化
。

　　近期关于楼市的讨论升温 ，或在于部分区域已提前出现回暖迹象。高盛统计显示
，香港房价自2021年9月峰值下跌28%后，已从2025年3月的低谷反弹8% 。相比之下 ，上海和深圳分别从峰值水平下跌39%和41%
，但今年以来复苏有限，仅从2026年1月的低点小幅反弹1%。

　　第一财经记者注意到 ，今年以来
，上海、深圳等多地房地产成交量已经出现明显变化
。据上海市房地产交易中心数据，4月6日至4月12日 ，上海二手房网签成交量达到7342套。其中，4月11日网签成交量为1632套
，创近5年上海二手房单日网签成交量新高 。据深圳市房地产中介协会数据，3月份深圳全市二手房录得7225套 ，环比大幅增长151%
。

　　一季度楼市销售数据亦有改善
，“小阳春”态势初显。根据国家统计局近期公布数据，一季度全国新建商品房销售面积为1.95亿平方米 ，同比下降10.4%
，销售额1.73万亿元，同比下降16.7% ，降幅较1~2月均有所收窄 。

　　银行房贷余额变化尚不明显

　　与二手房成交量回升相比
，银行个人住房贷款余额的变化尚不明显
。从已披露数据来看，房贷市场尚未出现明显的整体回暖。

　　从已披露的财报数据来看 ，截至2025年末
，六大行个人住房贷款余额合计超25万亿元，较2024年末减少约7000亿元 。

　　具体来看 ，建设银行以5.99万亿元的个人住房贷款余额居首，工商银行以5.88万亿元紧随其后
，农业银行
、中国银行的个人住房贷款余额分别为4.82万亿元、4.57万亿元，邮储银行和交通银行个人住房贷款余额均未超过2.5万亿元 ，分别为2.37万亿元 、1.44万亿元
。

　　同期
，六大行个人住房贷款余额均为负增长。Wind数据统计显示，邮储银行降幅最小 ，为0.37%；交通银行
、中国银行分别下降1.65%和1.89%；工商银行、农业银行 、建设银行降幅较大
，分别达3.41%
、3.38%和3.18% 。

　　将目光放到所有上市银行，信贷结构“去地产化 ”仍在持续
。2025年 ，银行继续收缩地产相关风险敞口
，开源证券研报显示，国有行房地产贷款（对公、个人按揭）占比下降至21.2%~28.2%。对公方面 ，持续加大对制造业 、基建
、普惠等领域的投放
，更审慎介入对公地产项目授信，新发贷款标准或有一定抬升；零售方面 ，受限于居民收入预期和提前还贷行为，按揭贷款增长乏力
，银行同步压降高风险敞口 。与此同时，部分银行将零售资源向消费贷、经营贷等非房领域倾斜。

　　深圳一位房地产开发商营销端人士告诉第一财经 ，虽然咨询量有所增加
，但实际转化为贷款申请的并不多，客户仍持观望态度
。“整体感觉与2024年下半年相比变化不大
”。

　　在她看来 ，看房的人和咨询的人多了
，但真正走到贷款申请环节的买家仍会因为收入预期 、房价走势等不确定因素，而选择暂时观望 。从看房到签约再到贷款 ，每一个环节都可能出现客户犹豫和流失
。

　　另一名华南区域国有大行业务人士则表示
，近年来，提前还贷现象仍然时有发生 ，可能未必会集中在某个阶段
，但基本每个月都有咨询提前还贷事宜的客户，尤其是在春节前后
、年终奖集中发放的阶段。

　　不过 ，一季度数据已出现回暖迹象 。央行公示数据显示，一季度人民币存款增加13.73万亿元
。其中
，住户存款增加7.68万亿元；一季度人民币贷款增加8.6万亿元。分部门看，住户贷款增加2967亿元 ，其中
，短期贷款减少1640亿元，中长期贷款增加4607亿元 。

　　银行高管的表态也印证了这一趋势
。交通银行副行长周万阜在业绩发布会上表示 ，进入3月以来
，按揭进量明显上升。“这应该是房地产市场企稳的一种信号，相信这样下去房贷能在今年走出负增长 ，逐步实现正增长
，从而带动整个零售贷款实现预期增长目标 。”他表示
。

　　工商银行副行长姚明德预计，2026年贷款收益率将延续下行趋势 ，但降幅显著收窄。今年以来
，该行对公贷款、个人住房贷款等贷款新发放利率已出现企稳态势 。

　　谨慎乐观看待当前房贷风险

　　在楼市企稳信号尚不明朗的背景下，银行房贷风险是否已经走出高位释放阶段 ，成为市场关注的另一焦点。

　　开源证券研报显示，2025年下半年
，个人房贷预期损失覆盖倍数加快下行，部分行出现零售房贷不良额增加 、预期损失增加、减值准备减少的现象 ，主动少提平滑利润及核销处置力度加大或是主因
，此现象或反映现阶段房贷动态风险仍在释放
。

　　开源证券银行业首席分析师刘呈祥从个人房贷风险三要素进行分析。风险暴露（EAD）与客户结构方面，各行在低违约概率区间的集中度普遍提升 。平均违约概率（PD）整体稳定 ，小幅上行
，国有行在1.7%~3.0%范围
。平均违约损失率（LGD）：普遍上行。这一趋势反映了个人房贷回收端的系统性压力：一是抵押物价值承压；二是清收周期拉长，司法拍卖
、协商重组等处置流程耗时增加 ，侵蚀回收率 。

　　“下阶段需重点观察居民还款能力和意愿变化（对应收入预期和房价）
，若预期损失进一步提升，部分银行或存增提减值准备需要
。 ”刘呈祥指出 ，看好地产形势在2026年企稳
，房价若没有进一步大幅下跌，将谨慎乐观看待当前房贷风险。

　　市场也在期待政策端能提供更多支撑 。其中 ，房贷贴息政策是否会在更多城市落地，成为近期讨论较多的话题
。

　　从国际经验看
，目前国际上多个国家或地区设有住房信贷支持政策。例如，中国香港的“居所贷款利息扣除
”政策、美国面向退伍军人的低息贷款及住房可负担修订计划（HAMP） ，以及日本由住宅金融支援机构推出的长期固定利率贷款产品等
，均通过贴息 、减税或优惠融资等方式缓解居民购房压力 。第一财经此前曾报道，国内也有多个城市试水购房贴息政策
。

　　东吴证券分析师李勇指出 ，试点城市的监测数据体现了房贷贴息政策在短期内对激活市场需求
、稳定市场预期发挥了显著作用。既减少了居民提前还款行为
，也在一定程度上缓解了银行因净息差收窄带来的经营压力 。然而，政策效果呈现明显的“脉冲式”特征 ，具有短期性与波动性。

　　李勇进一步指出
，贴息政策应被视为一项在特定阶段有效的战术性工具，其最终效能取决于能否与供给侧改革、宏观收入改善等政策形成合力 ，共同推动市场走向新的平衡
。